Mise en location · Contrôle du dossier
Solvabilité du locataire et GLI : le contrôle avant le bail
La garantie du contrat groupe repose sur un contrôle du dossier réalisé avant la signature du bail. Ce contrôle s’appuie sur les seules pièces que la loi autorise à demander et sur les critères fixés par le contrat.
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- liste des pièces autorisées
- Décret 2015-1437
- identité, domicile, activité, ressources
- 4 catégories
- condition de la garantie
- Avant le bail
Pourquoi le contrôle de solvabilité conditionne la garantie
Dans un contrat groupe GLI, l’assureur accepte de garantir un lot parce qu’il fait confiance à la sélection du locataire réalisée par l’agence.
Le contrat fixe donc des règles de sélection : critères de revenus, justificatifs à vérifier, situations acceptées ou non. Si l’impayé survient sur un lot dont le dossier ne respectait pas ces règles, l’assureur peut refuser l’indemnisation. Le contrôle n’est pas une formalité : c’est la condition de la garantie.
Ce contrôle doit être réalisé avant la signature du bail et documenté. En cas de sinistre, l’agence devra en général produire le dossier du locataire tel qu’il a été constitué au moment de la location. Un dossier incomplet, une pièce manquante ou un calcul de revenus approximatif sont les causes les plus fréquentes de difficultés au moment de l’indemnisation.
Pas de contrôle conforme, pas de garantie
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Les pièces que vous pouvez demander au candidat
La liste est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Selon Service-Public, le propriétaire, ou l’agence, a interdiction d’en exiger d’autres.
| Catégorie | Ce qui peut être demandé | Exemples de pièces |
|---|---|---|
| Identité | Une pièce, avec photographie | Carte d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour |
| Domicile | Un justificatif | Trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur, attestation d’hébergement, avis de taxe foncière |
| Activité professionnelle | Un ou plusieurs documents | Contrat de travail ou de stage, attestation de l’employeur, extrait K ou K bis, carte d’étudiant ou certificat de scolarité |
| Ressources | Un ou plusieurs documents | Dernier ou avant-dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatif de prestations sociales, bilans pour un indépendant |
Source : décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 et Service-Public. Liste résumée : se reporter au texte pour le détail.
Le décret fixe aussi la liste des pièces pouvant être demandées à la caution. Elle ne vous servira que pour un locataire étudiant ou apprenti, seul cas où une caution peut s’ajouter à la GLI.
Les documents interdits et les sanctions
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-2
L’article 22-2 interdit au bailleur, et à son mandataire, de demander des documents en dehors de la liste réglementaire. Il cite notamment des pièces comme le relevé de compte bancaire, l’attestation de bonne tenue de compte, la carte d’assuré social, l’extrait de casier judiciaire ou le dossier médical. Selon Service-Public, le manquement est puni d’une amende pouvant atteindre 3 000 €, ou 15 000 € pour une personne morale.
Pour une agence, la sanction vise la personne morale : c’est le plafond de 15 000 € qui s’applique. Vérifiez donc que les critères de votre contrat groupe peuvent être contrôlés à partir des seules pièces autorisées. C’est en général le cas : les revenus se justifient par les bulletins de salaire et l’avis d’imposition, la stabilité de l’emploi par le contrat de travail ou l’attestation de l’employeur.
Service-Public rappelle aussi qu’aucune somme d’argent ne peut être réclamée au candidat en contrepartie de la réservation du logement.
Les critères de solvabilité : fixés par chaque contrat
Aucun texte ne fixe de seuil légal de revenus. Les critères sont ceux du contrat groupe que vous signez.
- Taux d’effort
- En général, un rapport maximal entre le loyer charges comprises et les revenus du foyer. Le seuil exact dépend du contrat.
- Nature des revenus
- Revenus pris en compte ou exclus (primes, revenus non pérennes, aides) : à lire dans les conditions du contrat.
- Situation professionnelle
- Certains contrats distinguent CDI, CDD, indépendants, retraités ou étudiants, avec des règles propres.
- Colocation
- Modalités de calcul des revenus des colocataires, à vérifier contrat par contrat.
L’intérêt du contrat groupe est d’appliquer les mêmes critères à tous vos lots. Rédigez une fiche de contrôle interne qui reprend ces critères et la liste des pièces autorisées : vos négociateurs l’utilisent pour chaque dossier, et elle sert de trace en cas de sinistre.
La méthode de contrôle pas à pas
- 1 Collecter les pièces autorisées
Demandez uniquement les justificatifs prévus par le décret, dans chaque catégorie.
- 2 Vérifier la cohérence
Identité, employeur, montants des bulletins et de l’avis d’imposition doivent concorder. Une incohérence doit être éclaircie avant toute décision.
- 3 Appliquer les critères du contrat
Calculez le rapport loyer / revenus selon la méthode du contrat et vérifiez les conditions de situation professionnelle.
- 4 Décider et tracer
Validez le dossier, conservez-le complet et datez le contrôle, avant la signature du bail.
- 5 Déclarer l’adhésion
Après la signature, déclarez le lot au contrat selon les modalités prévues.
Un candidat présente des revenus inférieurs au critère du contrat mais un garant solide. Le lot ne peut pas adhérer à la GLI sur ce dossier, et la caution ne peut pas s’y ajouter. L’agence en informe le bailleur, qui décide avec elle de la suite : autre candidat, ou autre garantie hors contrat groupe.
Questions fréquentes sur la solvabilité du locataire
Quelles pièces peut-on demander à un candidat locataire ?
Peut-on demander un relevé de compte bancaire ?
Quelle sanction en cas de pièce interdite demandée ?
Existe-t-il un seuil légal de revenus pour louer ?
Le contrôle peut-il être fait après la signature du bail ?
Combien de temps conserver le dossier du locataire ?
Pour aller plus loin
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