Impayé · Commandement de payer · Clause résolutoire
Procédure de loyer impayé : le rôle de l’agence
Relance, déclaration au contrat groupe, commandement de payer, délai de six semaines, résiliation du bail : les étapes de l’impayé et ce que le gestionnaire doit faire à chacune.
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- pour régler après le commandement
- 6 semaines
- loi du 6 juillet 1989
- Art. 24
- du 27 juillet 2023
- Loi 2023-668
Le premier retard : agir vite et à l’amiable
L’agence encaisse les loyers : elle est la première à constater l’impayé. Sa réactivité conditionne la suite.
L’ANIL conseille au bailleur, si le locataire est de bonne foi, de rechercher d’abord des solutions amiables : prise de contact rapide, explication de la situation, proposition d’un plan d’apurement écrit permettant de rembourser la dette sur plusieurs mois. Une relance téléphonique puis écrite dès la première échéance manquée est la règle dans un service gestion bien organisé.
Si le locataire perçoit une aide au logement, l’impayé doit être signalé à l’organisme payeur. L’ANIL mentionne un délai de deux mois pour informer la CAF ou la MSA. Parallèlement, la phase amiable ne dispense pas de respecter le délai de déclaration prévu par le contrat groupe GLI.
Un plan d’apurement en cours ne suspend pas forcément le délai de déclaration du sinistre au contrat. Vérifiez la règle de votre contrat : beaucoup demandent de déclarer l’impayé dans un délai court, même si une solution amiable est recherchée.
La déclaration du sinistre au contrat groupe
- Délai
- Celui fixé par le contrat, à compter de l’échéance impayée. Une déclaration tardive peut réduire ou supprimer la garantie.
- Pièces
- En général : bail, dossier de solvabilité du locataire, décompte des sommes dues, relances effectuées.
- Interlocuteur
- Un circuit unique pour tous les lots adhérents, avec l’accompagnement du courtier.
- Information du bailleur
- Le bailleur est informé de la déclaration et du suivi, dans les conditions prévues au mandat.
Selon le contrat, la gestion du contentieux (commandement de payer, assignation) peut être pilotée par l’assureur ou rester à l’initiative du bailleur, représenté par l’agence. Ce point doit être clair dès la mise en place : il conditionne qui mandate le commissaire de justice et qui avance les frais. Le courtier vous aide à organiser ce circuit pour l’ensemble de vos lots.
Le commandement de payer et le délai de six semaines
Le commandement de payer est délivré au locataire par un commissaire de justice. Il fait courir le délai au terme duquel la clause résolutoire peut produire effet.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24
Tout bail d’habitation contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit notamment mentionner, à peine de nullité, le délai de six semaines dont dispose le locataire, le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette. Ces règles résultent de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a ramené ce délai de deux mois à six semaines.
Service-Public précise que le bail signé à partir du 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire. Pour un locataire étudiant ou apprenti avec caution, l’article 24 impose en outre de signifier le commandement à la caution dans les quinze jours.
CCAPEX, préfet : les acteurs de la prévention
La CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) existe dans chaque département. L’article 24 prévoit que le commissaire de justice lui signale les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile familiale, lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.
En cas d’assignation en justice, celle-ci doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier puisse être réalisé. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de trois ans, sous conditions.
La plupart des mandants d’une agence sont des personnes physiques : le signalement à la CCAPEX est donc fréquent. Il ne remplace pas la procédure ; il vise à mobiliser des aides pour le locataire et à prévenir l’expulsion.
La chronologie type d’un impayé
- Échéance impayée
Relance amiable immédiate par le gestionnaire
- Délai du contrat Déclaration au contrat groupe
Dans le délai prévu au contrat
- Commandement de payer
Par commissaire de justice, signalé à la CCAPEX si les conditions sont réunies
- 6 semaines Fin du délai
Six semaines sans paiement : la clause résolutoire peut jouer
- 6 semaines Assignation
Notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience
- Décision du juge
Constat de la résiliation, délais de paiement éventuels
Un locataire cesse de payer après une perte d’emploi. Le gestionnaire relance dans la semaine, déclare l’impayé au contrat groupe dans le délai prévu, transmet le dossier complet. Le bailleur est indemnisé selon les conditions du contrat pendant que la procédure suit son cours : la relation avec le mandant est préservée.
Questions fréquentes sur la procédure de loyer impayé
Quel est le délai après un commandement de payer ?
Qui délivre le commandement de payer ?
La clause résolutoire est-elle obligatoire dans le bail ?
Quand le commandement est-il signalé à la CCAPEX ?
Dans quel délai déclarer l’impayé à la GLI ?
Les frais de procédure sont-ils couverts ?
Pour aller plus loin
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